ingegneria civile

Cambio di destinazione d'uso 2018: guida completa sugli immobili (appartamento, villa, ufficio, magazzino, albergo, affittacamere, negozio, garage, box, deposito etc.). Quali sono i permessi, le autorizzazioni, la pratica edilizia (Scia o permesso di costruire), gli oneri di urbanizzazione da versare, i costi e i tempi. 

In alcuni casi, abbiamo la necessita' di dover cambiare la destinazione d'uso, in edilizia e in catasto, di un immobile di proprieta'. In questa guida capiremo quali sono le autorizzazioni da richiedere, i costi da affrontare e, specialmente, quando e' possibile realizzare il mutamento di destinazione d'uso.In urbanistica si definisce destinazione d'uso di un immobile l'insieme delle modalita' e delle finalita' di utilizzo del manufatto edilizio. E' importante precisare che, in caso di diverse destinazioni d'uso di un fabbricato o di unita' immobiliare, si assegna quella prevalente in termini di superficie utile. Significa che se l'abitazione e' residenziale al 50,01%, allora e' da ritenersi destinata a tale uso.Partiamo con il definire quali sono le categorie di destinazioni d'uso, cosi' come previste dalla normativa: Quali sono le destinazioni d'uso rilevanti definite dalla legge?

a) residenziale: abitazioni di qualsiasi genere e natura. Sono comprese quelle utilizzate in modo promiscuo (abitazione - studio professionale o abitazione - affittacamere) quando la prevalente superficie dell'unita' sia adibita ad uso abitativo;

b) industriale e artigianale: industrie, laboratori artigiani, corrieri, magazzini ed imprese edili, laboratori di riparazione e simili, officine e carrozzerie e in genere ogni attivita' finalizzata alla produzione di beni o servizi, oppure alla trasformazione di beni o materiali, anche quando comprendono, nella stessa unita', spazi destinati alla commercializzazione dei beni prodotti dall'azienda;

c) commerciale al dettaglio: negozi di vicinato, media distribuzione, le attivita'  commerciali di grande distribuzione, le attivita' commerciali all'ingrosso, i mercati, le esposizioni merceologiche e le attivita' di somministrazione di alimenti e bevande come ristoranti, bar, pub ecc;

d) turistico-ricettiva: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi ed aree di sosta, nonche' le altre attivita' a carattere essenzialmente ricettivo, come ostelli, e le altre attivita' extra-alberghiere; 

e) direzionale e di servizio: banche, assicurazioni, sedi preposte alla direzione ed organizzazione di enti e societa' fornitrici di servizi, centri di ricerca, uffici privati e studi professionali in genere;

f) commerciale all'ingrosso e depositi;

g) agricola e funzioni connesse ai sensi di legge: produzione agraria, allevamento e forestazione, attivita' e servizi connessi e compatibili, campi coltivati, colture floro-vivaistiche, boschi, pascoli, abitazioni rurali, annessi agricoli e serre, costruzioni per allevamenti zootecnici, agriturismi, agricampeggi.

Definizione: E' cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unita' immobiliare diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non e' un mutamento di tipo rilevante.

Quando e' possibile cambiare la destinazione d'uso? Prescrizioni condominiali e urbanistiche.Se vivete in un condominio, la prima cosa da controllare e' il regolamento condominiale. Potrebbe, difatti, vietare il cambio. Questo divieto e' valido solo se e' un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l'unanimita' dei condomini (tipico e' il regolamento approvato da ogni singolo proprietario all'atto dell'acquisto dell'immobile dalla ditta costruttrice). Se il regolamento e' stato approvato con qualsiasi altra maggioranza (assoluta, relativa, qualificata), quest'ultimo non puo' contenere restrizioni all'uso dei singoli locali.

Altri aspetti che potrebbero impedire il cambio di destinazione d'uso sono legati alle caratteristiche intrinseche dell'immobile. In particolare, a seconda del tipo di destinazione d'uso, bisognera' rispettare precise prescrizioni igienico- sanitarie.  A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioe' il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali), differenti tra le varie destinazioni.

In secondo battuta, analizziamo le normative urbanistiche: lo strumento urbanistico che indica se sul nostro immobile e' possibile realizzare il cambio destinazione d'uso e' il Piano Regolatore Generale, ad oggi sostituito dal Piano strutturale e Regolamento urbanistico.  Presentandovi al comune e ricercando il vostro immobile all'nterno delle mappe, capirete a quali vincoli e' sottoposto e quali sono gli interventi edilizi che potete realizzare su di esso.