Analisi delle modifiche per SCIA, Sagoma, Parcheggi pertinenziali, Agibilità parziale, Vincoli paesaggistici, Sportello unico e Proroga dei titoli abilitativi
Le
semplificazioni in materia
edilizia introdotte dal decreto
legge n. 69/2013 (“Decreto
Fare”) entreranno in vigore solo
dopo la conversione in legge del
provvedimento da parte del
Parlamento.
Le disposizioni dell'articolo 30, che modificano il Testo Unico per l'edilizia (Dpr n. 380/2001) “si applicano dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto”, che, ricordiamo, è stato pubblicato sul supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 144 del 21 giugno 2013 (leggi tutto).
Ristrutturazioni edilizie, eliminato il requisito della medesima sagoma. In base a quanto stabilito dal Testo unico edilizia, per “interventi di ristrutturazione edilizia” si intendono anche gli interventi consistenti “nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente”. Il Decreto Fare cancella il requisito della “stessa sagoma”: pertanto, nelle ristrutturazioni edilizie rientrano anche gli interventi di ricostruzione di un edificio con lo stesso volume di quello demolito, ma con una sagoma differente. Ciò al fine di favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente ed evitare ulteriore consumo del territorio.
Inoltre, vengono ricompresi tra gli interventi di demolizione e ricostruzione classificati come interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Attraverso l'eliminazione delle parole «e sagoma», possono essere inquadrati come interventi di ristrutturazione edilizia, subordinati a SCIA, gli interventi volti a ricostruire un edificio con il medesimo volume dell'edificio demolito, ma anche con sagoma diversa dal precedente, mentre attualmente le modifiche alla sagoma comportano l'inquadramento dell'intervento come ristrutturazione edilizia soggetta al rilascio del permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 10, comma 1, lettera c), del testo unico, o alla denuncia di inizio attività (DIA) alternativa al permesso di costruire, ai sensi dell'articolo 22, comma 3, lettera a), del medesimo testo unico.
Per quanto riguarda invece gli immobili sottoposti a vincoli (ai sensi del Dlgs n. 42/2004), gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia (assoggettati a SCIA) soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente. Per tali immobili, nel caso di modifiche della sagoma, permane la necessità di presentare la domanda di rilascio del permesso di costruire o la DIA alternativa al permesso di costruire.
Attività di edilizia libera, cancellato l'obbligo di avvalersi di un tecnico che non abbia rapporti di dipendenza né con l'impresa né con il committente. Un'altra modifica (all'articolo 6, comma 4, del testo unico), in materia di attività edilizia libera, prevede - nei casi di attività assoggettata a mera comunicazione di inizio lavori, relativamente agli interventi di manutenzione straordinaria e di modifiche interne di carattere edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d'impresa, ovvero modifiche della destinazione d'uso dei locali adibiti ad esercizio d'impresa - l'eliminazione dell'obbligo di avvalersi di un tecnico che non abbia rapporti di dipendenza né con l'impresa né con il committente.
Rilascio del permesso di costruire in caso di vincoli. In tema di procedimento per il rilascio del permesso di costruire, la disciplina vigente prevede che, qualora l'intervento sia sottoposto a un vincolo ambientale, paesaggistico o culturale, nel caso in cui uno dei relativi atti di assenso necessari non sia favorevole, al termine dei trenta giorni dalla proposta di provvedimento previsti per l'adozione del provvedimento finale, si viene a formare il silenzio rifiuto. La nuova norma prevede che nell'ipotesi in cui venga rilasciato l'atto di assenso dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, il comune sia tenuto a concludere il procedimento di rilascio del permesso di costruire con un provvedimento espresso e motivato e che trovi applicazione l'articolo 2 della legge n. 241 del 1990. Ove, invece, l'atto di assenso venga negato, decorso il termine per il rilascio del permesso di costruire, questo si intenderà respinto. Tale soluzione offre maggiori garanzie al cittadino rispetto al mero silenzio-inadempimento, atteso che il provvedimento conclusivo del procedimento di rilascio del permesso di costruire in questo caso non potrebbe che essere negativo, in quanto l'atto di assenso dell'autorità preposta alla tutela del vincolo ne costituisce un presupposto di legittimità. Il cittadino, pertanto, è meglio tutelato dalla previsione del silenzio-diniego, immediatamente impugnabile, associata alla previsione dell'obbligo per il responsabile del procedimento di comunicare tempestivamente sia il diniego dell'atto di assenso, sia l'autorità alla quale ricorrere e i relativi termini.
Con specifico riferimento agli immobili soggetti a vincolo paesaggistico, in caso di inerzia dell'autorità preposta alla tutela del vincolo, è fatto salvo quanto previsto in materia di autorizzazione paesaggistica dall'articolo 146, comma 9, del codice dei beni culturali e del paesaggio, ove si prevede che l'inerzia del soprintendente nell'emissione del proprio parere è sempre superabile dal comune o dalla diversa autorità preposta al rilascio del provvedimento finale, poiché, decorso il termine previsto normativamente, l'amministrazione competente è tenuta a provvedere sulla domanda, prescindendo dal predetto parere.
Sportello Unico. Con l'obiettivo di omogeneizzare le disposizioni in materia di sportello unico per l'edilizia, alla luce dei recenti interventi legislativi riguardanti la SCIA e la comunicazione dell'inizio dei lavori (CIL), si prevede che in tali casi l'interessato può richiedere allo sportello unico di acquisire gli atti di assenso necessari per l'intervento edilizio oppure presentare istanza di acquisizione dei medesimi atti contestualmente alla SCIA o alla CIL. Lo sportello unico comunica tempestivamente all'interessato l'avvenuta acquisizione degli atti di assenso. Si applica la disciplina della conferenza di servizi prevista per il rilascio del permesso di costruire.
In caso di presentazione contestuale della SCIA o della CIL e dell'istanza di acquisizione degli atti di assenso, l'interessato può dare inizio ai lavori solo dopo la comunicazione da parte dello sportello unico dell'avvenuta acquisizione degli atti di assenso o dell'esito positivo della conferenza di servizi.
All'interno delle zone omogenee A (le parti del territorio interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale) di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, e in quelle equipollenti secondo l'eventuale diversa denominazione adottata dalle leggi regionali, per gli interventi o le varianti a permessi di costruire ai quali è applicabile la SCIA comportanti modifiche della sagoma rispetto all'edificio preesistente o già assentito (si tratta di interventi sugli immobili non assoggettati a vincolo ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio), i lavori non possono in ogni caso avere inizio prima che siano decorsi venti giorni dalla data di presentazione della segnalazione.
Certificato di agibilità. Per quanto concerne il certificato di agibilità, esso può essere richiesto anche per singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all'intero intervento edilizio e siano state completate le parti comuni relative al singolo edificio o singola porzione della costruzione.
Inoltre, il certificato di agibilità può essere richiesto anche per singole unità immobiliari, purché siano completati le opere strutturali, gli impianti, le parti comuni e le opere di urbanizzazione primarie ultimate o dichiarate funzionali rispetto all'edificio oggetto di agibilità parziale.
Il certificato di agibilità parziale è prorogato per una sola volta di tre anni prima della scadenza del termine di completamento dell'opera.
Con una modifica all'articolo 25 del testo unico, si stabilisce che ove non proponga domanda di rilascio del certificato di agibilità, l'interessato deve presentare la dichiarazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato con la quale si attesta la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità, unitamente alla documentazione prescritta.
Trasferimento dei parcheggi pertinenziali. Nel Decreto Fare c'è anche una norma che modifica la legge n. 122 del 1989 (cosiddetta «legge Tognoli»), ampliando l'ambito di applicazione della disposizione, introdotta dal decreto-legge n. 5 del 2012, convertito dalla legge n. 35 del 2012, che consente il trasferimento dei parcheggi pertinenziali costruiti ai sensi della medesima legge n. 122 del 1989, chiarendo che il trasferimento può riguardare anche il solo vincolo pertinenziale, ipotesi frequente nella pratica.
Proroga di 2 anni della validità dei titoli abilitativi rilasciati. Infine, il Decreto Fare proroga di due anni i termini di inizio e di ultimazione dei lavori autorizzati con permesso di costruire, Dia e Scia prima dell'entrata in vigore del Dl 69/2013. Ciò “ferma restando la diversa disciplina regionale, previa comunicazione del soggetto interessato”.
Attualmente il Testo Unico dell'edilizia, ricordiamo, dispone che i lavori autorizzati con permesso di costruire debbano essere avviati entro un anno dal rilascio del permesso, mentre, per ultimare l'opera, il termine è fissato a tre anni dall'inizio dei lavori. Entrambi i termini possono essere prorogati, dietro richiesta del titolare del permesso, con provvedimento motivato, per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare.
L'articolo 23 del testo unico attualmente stabilisce che i lavori avviati dopo la presentazione di DIA o SCIA edilizia devono essere anch'essi ultimati entro tre anni.